Consultas compraventa

Las consultas no son vinculantes, forrmales, ni se consideran díctamenes ni veredictos.

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Consulta de Sandra 17 junio 2022 8:41

Buenos días.

Mi nombre es Sandra y en los próximos meses voy a vender mi vivienda a por un valor de 134.500€ (esta vivienda la adquirí por 90.000€ hace 8 años) y comprar otra por un valor de 110.000€.

Quisiera saber en qué me va a repercutir el año que viene en hacienda el vender por encima de la compra.

Muchas gracias y un saludo.

Respuesta de Chollopisos 17 junio 2022 9:00

Para la venta de vivienda habitual, lo reinvertido en una nueva vivienda habitual estaría exento de tributar ganancia por lo que la diferencia entre lo obtenido 134.500€ menos lo nuevo adquirido 110.000€= 24.500€ estaría sujeto en su caso a tributar como ganancia al 20% = 4.900€ a pagar en declaración de la renta.

También tiene derecho a sumar las facturas de obras y reformas de mejora en la primera vivienda que vende, por lo que esto le haría reducir el beneficio.

Sería la manera de calcularlo aquí en la comunidad valenciana y también dependiendo de la tipología particular de cada persona. Puede ser que este hecho le haga pagar mucho más la declaración o podría ser que tuviera una declaración que este hecho no le hiciera pagar tanto.

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Consulta de Juan 20 junio 2022 13:16

Buenos días.

Lo primero muchas gracias por ayudar a altruistamente con estos temas a veces tan peliagudos.

Estamos a punto de comprar un terreno urbano entre mi mujer y yo, y me surge una duda antes de hacer la compra.

Mi mujer va aportar en un principio un porcentaje más alto del valor del terreno por no disponer yo de los mismos ahorros que ella. Nuestra idea es que de aquí a un año le devuelva la parte correspondiente que me va a poner ella, mi duda es la siguiente: ¿habría que escriturar el terreno en proporciones diferentes en un inicio, y posteriormente el año siguiente se puede cambiar y ponerlo a partes iguales cuando le devuelva el dinero?

Nuestra idea es comprar el terreno y solicitar un préstamo hipotecario auto promotor para empezar a construir, no sé si es posible que el terreno temporalmente legalmente le pertenezca más a ella que a mí, pero al año, o año y medio antes notario pagarle mis deudas y escriturarlo al 50 %? (al igual que irá la hipoteca auto promotora)

No sé si me he explicado correctamente,

Muchas gracias por vuestra respuesta.

Un saludo

Respuesta de Chollopisos 20 junio 2022 17:35

Buenas tardes Juan, gracias por su consulta.

Cuando un matrimonio acude a formalizar una compraventa lo esencial de la operación para el matrimonio es el régimen matrimonial en el que se encuentran.

Si el matrimonio se encuentra en Régimen Ganancial adquirirán automáticamente por mitades (al 50%) el inmueble que adquieran.

Si el matrimonio se encuentra en Régimen de separación de bienes, podrán adquirir de manera privativa, cada uno el porcentaje que deseen.

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Consulta de Audrey 9 julio 2022 0:22

Estoy en proceso de compra de un piso. Han ido a visitar el piso (pasado el plazo de 60 días) y además de la Generalitat también se presentó el ayuntamiento de Girona.

En los papeles que firmé para hacer la puja solo se menciona el derecho de tanteo de la Generalitat. En ningún momento se me informó que el ayuntamiento tiene derecho de tanteo.

¿Podría reclamar al ayuntamiento en caso de que se lo queden?

Gracias.

Respuesta de Chollopisos 11 julio 2022 8:27

Buenos días, es una pregunta que se nos hace bastante compleja, porque a parte de su normativa autonómica se suma la normativa local. Si el ayuntamiento donde se ubique la vivienda tiene derecho a ejercitar la compra, la entidad bancaria solicitará la opción de que la ejerza igual que a la Generalitat, y en caso negativo le proporcionarán el certificado que tanto la Generalitat como el ayuntamiento renuncian a la compra de ese inmueble. Pero si una de las dos entidades desea ejercer la compra tiene prioridad sobre el comprador final, quién poco tendría que reclamar.

Esperamos haberle ayudado.

Saludos.

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Consulta de Jonatan 24 julio 2022 16:01

Buen día:

Le cuento mi caso para plantarlas dudas al respecto y me pueden ayudar:

Si yo pido una hipoteca para comprar un piso con azotea, construyo una segunda vivienda en la azotea hago una división horizontal y obtengo dos viviendas, ¿puedo vender una vivienda para pagar parte de la hipoteca y quedarme con la otra vivienda?

Para vender el piso debería estar libre de cargas, ¿qué pasaría con la hipoteca?

Quedo a la espera, muchas gracias.

Respuesta de Chollopisos 24 julio 2022 17:15

Buenas tardes, gracias por su consulta, le recordamos que la misma no puede considerarse un asesoramiento técnico ni formal.

Por lo que tenemos entendido la entidad bancaria va a hipotecar una vivienda de una planta. Mientras le concedan el permiso de obra para levantar una vivienda arriba y no amplie la descripción de la vivienda seguirá todo igual.

Pero nos tememos que para cuando vayan a hacer la declaración de la obra con división horizontal se pudiera requiere el consentimiento del banco puesto que se verá alterada la vivienda en planta baja, en los metros que corresponda para el recibidor y escalera del piso superior. Esto le debería ser confirmado por la entidad bancaria o en cualquier notaría.

Por otra parte, vender libre de cargas no quiere decir que para vender el piso ya no exista el préstamo, sino que a la venta del piso si queda saldo por pagar se reserve dinero del precio de la compraventa y se pueden hacer los dos actos consecutivos: compraventa con cancelación de hipoteca.

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Consulta de Anna 6 octubre 2022 7:55

Buenas tardes,

Quería hacer la siguiente consulta:

Quiero invertir en la compra de un loft que no tiene célula de habitabilidad, pero si derecho de ocupación expedido oficialmente por el ayuntamiento.

Este loft es de una promoción de 300 viviendas que se hizo en Camarma de Esteruelas y la constructora quebró. Ahora los están liquidando. Los pisos se construyeron en 2010 pero al nunca haber vivido nadie computa como compra obra nueva.

Entonces, tengo las siguientes preguntas:

El loft tiene un coste de 68.000€ + 21% de IVA. Al no tener célula de habitabilidad computa como local comercial y se paga el 21%.

A la hora de solicitar hipotecas no me dan más del 60% porque lo consideran un local comercial.

Yo soy trabajadora en una multinacional, no soy autónoma ni tengo negocios propios. He leído sobre el formulario 037 sobre inversión del sujeto pasivo, en el que podría realizar la compra sin tener que pagar el IVA. Eso si, si alquilo el loft, debería declarar el 21% de IVA sobre la renta percibida.

¿Esto es así? ¿Podría hacerlo yo siendo trabajadora por empresa privada?

Muchas gracias.

Respuesta de Chollopisos 6 octubre 2022 19:58

Buenas tardes Anna, gracias por su consulta, le recordamos que la misma no puede considerarse un asesoramiento técnico ni formal, se trata de nuestras opiniones y consejos cómo inmobiliarios.

Como en la misma consulta nos plantea varias dudas, vamos a intentar responder según nuestros conocimientos cada punto que nos plantea.

-Sobre la licencia de ocupación es un requisito muy importante que deben cumplir los edificios y en cuanto a la carencia de cédula de habitabilidad A PRIORI no es importante, pero SI será completamente necesario su solicitud para poder tramitar el alta de los suministros de agua y luz (por lo que se recomienda consultar que no le van a poder impedimento para solicitar la cédula).

-Sobre el impuesto de la compra: ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA (21%) entendemos que se aplica el IVA no por el tipo de inmueble sino por ser la primera transmisión (es decir, tras una promoción de obra nueva, las ventas van al 21%).

-Sobre el porcentaje que le dan para financiar la compra (nos dice un 60%), le recomendamos verificar por qué el banco considera que es un local comercial, y la respuesta se podría intentar buscar a través del certificado del registro de la propiedad que se llama NOTA SIMPLE, donde se describe la tipología del inmueble: si es un piso, local, casa, ático, campo, chalet...(además de la descripción pública que puede encontrar en el sistema de catastro).

-Finalmente nos dice que usted es una persona ASALARIADA, por lo que ha confundido el sistema de inversión del sujeto pasivo que se aplica cuando un profesional o empresa adquiere un inmueble para su actividad.

¡¡Esperamos que le sean de ayuda nuestras respuestas!!

¡¡Saludos!!

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Consulta de Margarita 13 diciembre 2022 22:05

Buenas noches

Tengo un piso alquilado hace más de 3 años. Ahora hemos decidido venderlo. El inquilino se lo quiere quedar. Rescindimos el contrato de alquiler actual y le devolvemos la fianza.

Vamos hacer un contrato de alquiler con opción a compra para 3 años. ¿Tiene que pagar unas arras? ¿De qué importe? La venta seria por 200.000 euros. Gracias.

Respuesta de Chollopisos 14 diciembre 2022 13:18

Buenas tardes, gracias por su consulta, le recordamos que la misma no puede considerarse un asesoramiento técnico ni formal, se trata de nuestras opiniones y consejos como inmobiliarios.

En relación a su consulta le respondemos que efectivamente la única diferencia entre un alquiler y un alquiler opción a compra, es que, junto al contrato de alquiler, se acompaña un contrato de arras-reserva con el mismo plazo del contrato de alquiler y, especificando la señal y que se descontarán también las rentas de alquiler.

Según leyes y normativas no existe una cifra de entrada, pero la tradición es entregar un 10%.

¡¡Saludos!!

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Consulta de Jorge 16 enero 2023 13:28

Un saludo. Tengo un piso que compre al principio de los 2000 y ahora tengo la oportunidad de venderlo al actual inquilino que vive en régimen de alquiler allí. Como parado de larga duración mi principal interés es cancelar la hipoteca y no el posible beneficio que pudiera conseguir. Así que la idea es vender el piso por la cantidad restante en la hipoteca más gastos añadidos de cancelación y gestión de la propiedad, el comprador ha accedido a estos términos. Mi duda es referente a los impuestos relativos a la venta, ya que no dispongo de medios para pagar el posible IRPF, y el dinero de la venta iría directamente a cancelar la hipoteca como ya he dicho. Hasta donde me he informado, si el dinero de la venta se reinvierte en los dos siguientes años, ese IRPF no es necesario pagarlo ¿la cancelación de la hipoteca cuenta como una reinversión de ese capital?

Muchas gracias por su tiempo, y sus servicios.

Quedo esperando noticas suyas.

Respuesta de Chollopisos 25 enero 2023 20:32

Buenas tardes, gracias por su consulta, le recordamos que la misma no puede considerarse un asesoramiento técnico ni formal, se trata de nuestras opiniones y consejos como inmobiliarios.

Realmente su consulta nos ha despistado un poco pues correspondería verificación por un ASESOR FISCAL. Nuestra opinión particular se la reflejamos en un ejemplo:

-Venta de piso por 100.000€

-El vendedor cancela una hipoteca de 50.000€

-El vendedor va a comprar otra vivienda por importe de 100.000€

¿Cuánto podría reinvertir de los 100.000€ cobrados?

Nuestra opinión particular es que el vendedor podría reinvertir 100.000€

Saludos!!

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Consulta de Roberto 9 febrero 2023 22:07

Hola. He visto vuestro servicio de respuestas gratuito y quería hacer una consulta a ver si me podéis ayudar.

He visto un local/estudio profesional antiguo y me he interesado por él.

El antiguo dueño (ya falleció) hizo algún ajuste de cuentas con el constructor y le “regalo” otro medio local (el cual nunca escrituró), pero que está unido a este haciendo un total de 180m2.

Ahora los hijos me quieren vender el local, pero en la escritura solo salen reflejados los 80m2 que el padre escrituró.

No me atrevo a comprar el local por no tener esto en regla. Los hijos nunca lo cambiaron (para pagar menos al catastro) y lleva 15 años cerrado sin venderse (supongo que por esta condición)

1. ¿Cuáles son los pasos a seguir para que me lo escrituren al completo? (No existen ni planos de lo antiguo que es)

2. ¿Cuánto puede costar la broma?

3. ¿Lo tienen que poner en regla ellos que venden?…

Muchas gracias

Respuesta de Chollopisos 10 febrero 2023 14:00

Buenas tardes, gracias por su consulta, le recordamos que la misma no puede considerarse un asesoramiento técnico ni formal, se trata de nuestras opiniones y consejos como inmobiliarios.

En relación a su consulta le respondemos que es muy compleja porque realmente no está identificado el problema:

Según nos cuenta un propietario llegó a un acuerdo con otro supuesto propietario, pero dicho acuerdo no se llegó a formalizar en una escritura.

El sistema jurídico español otorga garantías a los propietarios de los inmuebles de tal manera que la propiedad se transmita a través de escritura pública de venta, donación, herencia, etc. y que posteriormente se inscriba en el correspondiente registro de la propiedad. En este caso, no sabemos si se ha realizado el primer paso (una escritura) y mucho menos el segundo (registro). El primer paso es cuestión del propietario-vendedor, quien está legitimado a acudir al registro de la propiedad para conocer quienes figuran allí como propietarios de todas las plantas bajas del edificio. Si aparecen otros propietarios se tendrá que investigar y no se recomienda la compra de dicho inmueble porque en cualquier momento puede aparecer un tercero reclamando la propiedad.

En el caso que solamente apareciese el vendedor como propietario del bajo, (con menos metros de los reales), será una situación más sencilla y tendrá que tramitar junto con un arquitecto, notario y registro una adecuación de metros, trámite que puede tardar entre 2-6 meses y costar entre 1.000 - 3.000€ según muchos factores.

Saludos!!

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